新楼盘 二手房 租房 写字楼 商铺 看资讯 查房价
您的位置: 首页 > 资讯频道 > 城市商情 > 专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘

专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘

发布时间:2013-09-24  来源:第一财经日报  点击:
 

      影子银行业务是我国金融风险体系里最薄弱的环节。2013年6月发生的流动性事件,实际上显示了影子银行业务潜在的巨大风险 。

       中国会不会发生大规模系统性金融危机?这是国内外人士普遍关注的重大问题,也是很难达成一致结论的复杂问题。数据来源不同,统计口径不同,观察视角不同,分析方法不同,乃至个人情绪态度(悲观或乐观)不同,都会导致互不相同甚至相反的结论。

       危机派的六大理由

       有人一直警告中国将爆发大规模系统性金融危机。他们提出六大理由:其一,过去数年来尤其是2008年以来,中国经济体系(包括家庭、企业和政府)总负债 规模和总负债与GDP之比均大幅快速上升。依照某种经济学理论和某些国家的历史经验,经济体系债务总规模和债务比率大幅上升往往会酿成系统性金融危机, “去杠杆化”或“去债务化”本身就是一个漫长而痛苦的过程,经常会伴随企业和银行破产。然而,债务率或杠杆率究竟达到多高就会发生危机?债务率或杠杆率究 竟维持哪个水平才算安全?却没有逻辑一致的答案。

       其二,中国经济体系三大类债务里,市场人士尤其担忧非金融企业的高负债率和地方政府融资平台的债务规模。他们认为我国非金融企业债务规模和负债率,地方政府债务规模、负债率和偿债能力均跨越国际公认的危险水平,债务危机和随之而来的金融危机恐难避免。

       其三,中国商业银行收入和利润高速增长难以为继,随着经济增速持续放缓,商业银行收入和利润增速必然大幅下降,不良贷款则会大幅上升,商业银行收入利润 下降、不良贷款急剧增加和资本金不足,爆发流动性危机或支付危机的可能性不容低估。有人认为,今年6月我国商业银行发生流动性事件,可能是未来大规模流动 性危机的预演。

       其四,近年来中国影子银行业务快速增长。许多国家的经验表明,影子银行业务过度膨胀,往往会演变成某种形式的“庞氏骗局”,最终导致大规模违约、坏账和金融机构相互拖欠,酿成系统性金融危机。

       其五,中国房地产市场价格狂飙必然逆转。房地产市场已经存在严重泡沫,泡沫必然破灭,泡沫破灭将导致债务拖欠、负资产、贱价抛售和银行坏账,这就是典型的资产价格泡沫破灭所诱发的金融危机。

       其六,随着美联储决定退出量化宽松货币政策,国际资金或投机热钱开始撤离新兴市场,极可能触发新兴市场国家的汇率危机、债务危机、流动性危机、银行危机 和金融危机。近期印度、印尼、巴西、土耳其等国家汇率急剧贬值、股市下跌、利率飙升、外汇储备快速下降、经济增速大幅放缓,就是严重的危机信号,预示美联 储退出量化宽松货币政策必然导致新兴市场国家剧烈的金融动荡和金融危机。中国亦是新兴市场国家,恐怕难以独善其身。

       本文即针对上述六个问题展开深入剖析,以判断中国是否会出现大规模系统性金融危机。

       负债总规模本身不是问题

       根据央行和银监会数据,截至2012年底我国经济体系负债总规模约为105万亿,与GDP之比约为200%。我们分别从债权人和债务人角度来计算债务总规模。

       从债权人角度计算,我国债务总规模=全部金融机构贷款余额+债权人所持中央政府债券余额+债权人所持地方政府债务余额+债权人所持非金融公司债券余额=72.9万亿+15万亿+16万亿+1万亿=104.9万亿。

       从债务人角度看,我国债务总规模=非金融公司负债总额+家庭个人负债总额+中央政府负债总额+地方政府负债总额=(非金融企业银行贷款余额+信托贷款+ 委托贷款+债务+其他渠道负债)+家庭负债总额+中央政府负债总额+(地方政府融资平台贷款余额+地方政府债券余额+信托公司给地方政府贷款+其 他)=64.4万亿+11万亿+15万亿+16万亿=106.4万亿。债务规模与GDP之比亦大约为200%。

       严格讲,从债权人和债务人角度估算的结果应该绝对相等。然而由于统计口径不同,误差在所难免。

       其他机构的估算与上述计算大体相当。譬如英国《金融时报》对中国债务规模的估算结果是:中国家庭、企业和政府三者债务总额之和与GDP之比从2008年 的130%增长到目前的200%。其中银行贷款和公司债券总额与GDP之比达到150%,影子银行与GDP之比达到50%。经济体系债务总规模与GDP之 比急剧上升主要发生在2008年大规模经济刺激措施之后。

       华盛顿彼特森国际经济研究所估计,截至2012年底,中国家庭债务总额约为15万亿,政府债务总额约为30万亿,非金融公司债务总额约为60万亿,三者之和约为105万亿,与GDP之比为200%。

       结果基本一致:(1)我国负债总规模约为105万亿,与GDP之比为200%。其中非金融公司负债约为64万亿,中央政府负债约为15万亿,地方政府负 债约为16万亿,家庭个人负债11万亿。(2)负债总规模剧增主要源自2008年大规模经济刺激措施之后。

       那么,债务规模达到GDP200%以上是否就会爆发金融危机或债务危机?债务危机爆发原因主要有两个:一是债务人偿债能力急剧下降导致大规模违约;二是 债务人偿债能力下降和违约风险上升导致债券收益率大幅上升,债务人无力借新还旧,被迫抛售资产,资产价值大幅缩水,诱发金融危机。

       笔者认为,根据上述两个机制,我国债务与GDP之比超过200%,本身并不会导致系统性金融危机。其一,与世界主要经济体的负债水平相比,我国债务总规 模和债务率不算高。其二,尽管我国家庭债务总额占GDP比重从2003年的16%上升到2012年的31%。占家庭可支配收入之比从2003年的26%上 升到2012年的52%,然而该比例不仅远低于许多发达国家,而且远远低于亚洲其他国家:泰国(近80%)、韩国(76%)和亚洲平均水平(扣除日 本)53%。我国家庭债务绝大部分是住房按揭贷款,按揭贷款首付比例平均超过20%,按揭贷款一直是商业银行质量最好的资产,加上我国居民储蓄非常高(近 44万亿),即使考虑房地产价格下降因素,亦不会出现美国式的“次贷危机”。当然,部分地区和家庭会出现违约、按揭断供和负资产,这是正常现象,不能算系 统性金融危机。

       问题的焦点是非金融企业负债规模和地方政府债务,以下依次进行分析。

       企业债务风险总体可控

       我国非金融企业债务总额从2007年的23.9万亿急升到2013年6月底的64.4万亿,增长170%。非金融企业负债结构如下:

       其一,商业银行贷款。商业银行给非金融企业发放贷款43.4万亿,占非金融企业全部负债的67.3%,占商业银行全部贷款余额(56.23万亿)的77.1%。

       其二,企业债。余额约为1万亿(不包括地方政府融资平台发行的债券和城投债)。

       其三,影子银行贷款。除商业银行贷款之外,非金融企业的其他融资渠道统称为影子银行。根据多种估算,我国影子银行各类业务余额合计约为27.85万亿,其中大约70%进入非金融企业,总额约为20万亿。

       非金融企业负债总和=商业银行贷款+企业发行债券+影子银行负债=43.4万亿+1万亿+20万亿=64.4万亿

       非金融企业的债务风险主要取决于商业银行贷款和影子银行贷款是否会出现大规模违约。企业债规模较小,一般为实力强大企业所发行,债务违约风险很低。

       简要分析一下非金融企业银行贷款的投向。根据银监会《中国银行业运行报告》的权威数据,我国非金融企业银行贷款资金投向分别是:第一是制造业贷款,约占 27.5%;第二是批发零售业贷款,约占17.5%;第三是交通运输、仓储和邮政业,约占10%;第四是房地产行业贷款,约占8.75%;第五是电、热、 气、水的生产和供应行业,约占7.5%;第六是水利、环境和公共设施管理业,约占6.25%;第七是建筑业,约占6.25%。七大行业贷款占全部贷款近 83.75%,前五大行业贷款占全部非金融企业银行贷款约71.25%(以上比例是扣除个人贷款后,各项贷款所占比例)。

       最近几年银行不良贷款总额和不良贷款率的变动情况表明,制造业不良贷款率上升最快,不良率达到2.5%;批发零售位居第二,不良率达到2.25%;基础 设施位居第三,不良率达到1.3%,其他行业不良率均不到1%。全部商业银行不良率为0.96%。制造业不良贷款主要集中在造纸、铅锌、造船、多晶硅、煤 炭、电解铝等,批发零售行业不良贷款主要集中在钢贸行业。

       制造业贷款占全部非金融企业银行贷款27.5%,余额为12万亿。依照最坏情形估计,20%制造业贷款成为坏账,坏账总额达到2.4万亿,商业银行不良 率将上升4个百分点,接近5%。当然,制造业的银行坏账不会集中大规模出现,而是会分阶段逐渐暴露,商业银行亦将采取措施逐渐稳步消化,所以制造业产能过 剩和偿债能力下降不会造成商业银行系统性金融危机,风险总体可控,能够逐步平稳化解。

       个别地方政府债务违约须防范

       自2010年始,我国地方政府债务或政府融资平台贷款风险就成为国内外市场持续高度关注的重要金融事件。我们对地方政府债务和融资平台风险的基本判断是:债务规模稳中有升,偿债能力持续下降,尽管风险总体可控,化解需要综合治理。

       地方政府债务总规模大约为16万亿。具体构成是:(1)地方政府融资平台贷款9.7万亿;(2)地方政府发行债券约3万亿(包括城投债未清偿余额、地方 国有企业发行的企业债、中央政府代替地方政府所发债券);(3)信托贷款和委托贷款(所谓政信合作)约2万亿;(4)其他融资渠道借款约1万亿(包括向所 谓第三方融资公司和公务员个人举借的债务)。

       地方政府债务资金投向:60%投向市政基础设施和市政公用设施,20%投向竞争性产业项目,20%投向公益性项目。大约80%地方政府负债具有抵押和质 押,相对风险较小,相对可控。20%左右的负债资金投向公益性项目,必须依靠地方政府财政收入偿还,风险相对较高。

       假设有超过三分之一的地方政府债务出现违约、形成银行不良贷款和债务拖欠,会不会演变成“中国式的债务危机”和金融危机呢?笔者认为不会。

       理由是:其一、即使按照最高估计,我国地方债务总额亦不到GDP的50%。2013年年初,国际货币基金组织发布报告,说中国地方政府债务占GDP比例 已接近50%,IMF使用的是宽口径估算数据。市场人士对地方债务规模的最高估计是23万亿,也不到GDP的50%。从国际比较看,负债规模还没有达到危 险水平,尽管已经非常接近。其二、地方政府总体偿债能力还比较强。截至2013年一季度,地方国有企业(包括上市和非上市公司)的股权价值共计约13万亿 元。假定地方政府平均拥有40%的股权,股权价值就超过5万亿。此外地方政府还拥有大量土地储备,即使不考虑其他融资渠道,地方政府仍然拥有较强的偿债能 力。

       当然,随着财政收入增幅放缓,财政开支刚性上升,个别地方政府可能会出现暂时的支付困难或债务拖欠,需要我们尽早做好预案,防止个别地方政府的债务违约诱发区域性金融动荡或金融危机。

       商业银行有能力抵御风险

       2012年,笔者曾经撰写报告《对我国银行资产质量发展趋势的基本判断和政策建议》,提出一个分析银行资产质量变动趋势的模型。该模型将影响银行资产质 量的因素概括为九大变量。分别是:经济增速趋势;经济体系杠杆比率;社会融资结构(社会融资体系对银行贷款的依赖度);银行资产结构;银行负债结构;银行 贷款集中度;银行业务模式(银行收入是否过度依赖资产证券化、金融市场 交易和衍生金融产品);银行体系对外负债和汇率波动(即汇率波动诱发银行危机的可 能性有多大);银行监管模式(包括风险定义和资产充足率监管标准)。综合分析得出的基本结论是:我国银行资产质量不会出现显著恶化,商业银行体系能够经受 经济增速显著放缓的考验,尽管不良贷款总额和不良贷款率会大幅上升,但商业银行总体不会出现巨额亏损和资本金严重不足。

       首先,2009年来,我国商业银行资产、负债、收入、利润均显著快速增长,不良贷款额和不良率大幅下降(2012年以来,不良贷款额上升较快,不良率继 续维持下降),贷款损失准备和拨备覆盖率均大幅增加,为应对金融风险奠定了坚实基础。其次,最近几年,我国商业银行业务转型取得进展,资本节约型业务增长 较快,非利息收入占比快速上升,商业银行业务转型增强了抵御金融风险的能力。再次,我国商业银行整体资本充足率超过监管要求,截至2013年二季度末,我 国商业银行加权资本充足率为12.24%,加权平均一级资本充足率为9.85%,超过《商业银行资本管理办法(试行)》的监管要求。

       影子银行是最薄弱环节

       前面已述,综合多种估算,我国影子银行业务规模约为27.85万亿元。各类业务余额分别是:非保本型银行理财产品(约4.5万亿);未贴现银行承兑汇票 (约7万亿);信托贷款(约3.7万亿);委托贷款(约6.5万亿);狭义民间借贷(3.2万亿);小贷公司(约0.6万亿);典当(约0.25万亿); 私募股权(约0.5万亿);融资租赁(约1.6万亿)。合计为27.85万亿。

       除此之外,还有两种估算:其一、以金融产品来界定影子银行,估算规模大致为28.8万亿人民币,占2012年GDP的55.4%,占银行体系全部存款余 额的32.3%。其二、根据五大类资产规模来近似评估影子银行业务总规模。截至2012年底,五大类资产管理规模总额达到23.35万亿。其中银行理财 6.73万亿、信托6.32万亿、基金类2.47万亿、保险类6.90万亿、卷商资管业务0.93万亿。由于缺乏完整有效的数据报告体系,很难准确计算影 子银行业务规模。

       无论如何,尽管我国影子银行业务近几年得到快速发展,但是总体规模仍然有限。目前我国商业银行总资产达到110万亿,全部金融机构贷款余额达到73万亿,居民储蓄存款超过45万亿。与此相比,各类影子银行业务或者直接融资业务发展空间依然巨大。

       总结全球影子银行业务发展的历史经验,影子银行的风险主要有三大类:一是高杠杆经营风险。二是信用风险和对手风险。三是流动性风险。非银行金融机构往往没有资格得到中央银行最后贷款人的支持,一旦面临挤兑和偿付危机,很快就会演变成为破产倒闭危机。

       依照上述分析,我国影子银行的主要风险是第三类,即期限错配所带来的流动性风险。譬如我国银行发行的理财产品,大多数期限不足一年,有些仅为数周甚至数 天。一些短期融资被投入长期项目,一旦面临资金周转的问题,简单方法就是通过新发行的理财产品来偿还到期产品。然而,一旦资金链断裂,这种击鼓传花游戏就 没法继续下去。如此运作的“资金池”理财产品,期限错配,不得不以“发新偿旧”来满足到期兑付,本质上确实有某种“庞氏骗局”的因素,至少类似“庞氏骗 局”。由此可见,影子银行业务是我国金融风险体系里最薄弱的环节。2013年6月发生的流动性事件,实际上显示了影子银行业务潜在的巨大风险。

       房地产价格回落不崩盘

       近年来,我国房地产价格高歌猛进,持续飙升,引发市场人士和社会公众普遍高度关注。中国房地产市场是否存在严重资产价格泡沫?如果是,那么房地产泡沫破灭是否会触发系统性金融危机?的确是值得深入研究的重要课题。

       本文不打算深入剖析房地产市场,仅仅给出几个基本判断。其一、从房价收入比、租金收益率、房价增速与家庭可支配收入增速之比、房价增速与GDP增速之比等多个国际公认指标来衡量,我国部分城市房地产市场已经出现比较严重的资产价格泡沫。

      其二、整体来看,我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和,部分城市已经出现严重供给过剩(所谓“鬼城”现象即属此类)。有机构统计数据表明, 全国空置住房达到6800万套,总面积近60亿平方米。据不完全估计,我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米,每年竣工商品房面积仍然高达15亿平 方米,五年之后,我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民,人均居住面积则已经超过30平方 米。

       其三、考虑人口结构迅速变化(独生子女逐渐成为社会主流人口和人口总体逐渐老龄化),住房刚性需求增速将快速下降。

       其四、实施新城镇化战略必然意味着我国土地制度和户籍制度的重大调整。如果允许集体所有制土地私有化和自由转让,特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易,我国商品住房供应量将立刻增加至少30%,整体价格将面临巨大下降压力。

       支持城镇商品住房价格持续上涨的主要力量有:其一、城镇化过程人口迁移所创造的刚性住房需求;其二、城镇居民改善性住房需求;其三、老旧住房的改造和重建。

       综合考虑上述多种因素,我们认为,房地产市场价格(商品房和写字楼)不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落,部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降,资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。

       然而,尽管如此,从商业银行体系整体来看,笔者仍然认为房地产贷款风险总体可控。基本原因有四:一是我国银行体系房地产贷款资产占比相对较低,占商业银 行全部贷款比重不到10%。即使考虑全部所谓“涉房”贷款,所占比重亦较低,没有一些机构所夸张的那么大。二是我国房地产金融衍生产品极少,占房地产贷款 总额比例不到5%,且风险特征简单透明。三是房地产贷款里,几乎全部个人住房按揭贷款的“贷款房价比”低于80%,平均“偿债收入比”为33%。开发贷款 平均抵押品比例达到189%。截至2013年二季度,包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%,不少地区继续呈下降态势。四是我 国住房市场刚性需求还会持续增长一段时间,有望保证房地产市场不会出现某些机构所预言的“崩溃或崩盘”。

       美联储退出QE冲击有限

       美联储退出量化宽松政策之所以诱发新兴市场国家金融危机,其传导机制如下:一是国际投机热钱开始撤出新兴市场,新兴市场国家的货币汇率急剧贬值、资金外 逃、外汇储备急速下降;二是资金外逃、汇率贬值、外储下降迫使本国中央银行收缩货币、提高利率,从而导致股市狂跌和国内经济衰退;三是汇率急剧贬值让外债 负担沉重的新兴市场国家雪上加霜,债务危机随之爆发,并迅速演变为银行危机、金融危机和经济危机;四是国际对冲基金兴风作浪,趁势抛空新兴市场国家货币和 股市,加剧新兴市场国家的汇率危机和金融市场动荡。最近数月以来,印度、印尼、巴西、土耳其等国家已经爆发相当规模的金融动荡,与1997年亚洲金融危机 如出一辙。

       部分新兴市场国家之所以会遭受上述冲击,关键还是自身的经济金融体系存在严重缺陷。一是经济竞争力较差,经常项目和资本项目“双逆差”或“一顺差一逆 差”,外汇储备不足,难以抵御国际投机资金的冲击;二是外债负担沉重,尤其是短期外债过多,一旦出口下降,汇率贬值,极容易爆发债务危机甚至演变为国家破 产,需要寻求外部救助;三是对资本账户缺乏有效和必要的管理与控制,或者在本国经济金融体系不够强健的条件下,贸然实施资本账户自由兑换。

       由此观察,美联储退出量化宽松货币政策对我国金融体系的冲击非常有限,中国不会因此爆发金融危机。我国外汇储备非常充足,经常账户和资本账户均持续“双 顺差”,人民币汇率持续走强,外债规模非常小,资本账户得到有效管理和控制,进入我国金融市场的国际投机热钱总体规模很小,难以掀起惊涛骇浪。

       结论和建议

       虽然我国不会爆发大规模系统性金融危机,却绝不意味着我们可以忽视和低估金融风险,绝不意味着我们可以自我陶醉,高枕无忧。前面的分析实际上已经揭示出我国金融风险的主要环节,为有效防范系统性金融风险爆发,笔者提出如下建议:

       第一,尽快理顺和加强房地产调控政策,从简单遏制需求转向重点调节供给,特别是需要尽快通过房产税等各种手段,迫使那些空置的住房进入市场流通,消除住房资源的严重闲置和浪费,确保房地产价格平稳调整。

       第二,高度重视制造业尤其是产能过剩行业“去产能化”和“去杠杆化”过程所蕴含的巨大风险,对那些去库存压力巨大、还本付息能力显著下降的行业和企业,必须尽快采取各种保全措施,将信贷风险降低到可能的最低水平。

       第三,加快财税体制和投融资体制改革,尽快探讨地方政府新的融资渠道和融资手段,包括探索发行为城镇基础设施建设融资的永续债券、长期债券和垃圾债券。

       第四,择机建立存款保险制度,以防范可能出现的银行挤兑。进一步完善流动性管理工具,防止同业拆借利率剧烈大幅波动,引发市场恐慌情绪。

       第五,稳步推进资产证券化试点,盘活信贷存量,分散信贷风险。

       第六,改进存贷比管理制度,将银行“表内”和“表外”业务统一纳入监管,妥善化解影子银行业务风险。商业银行必须面对现实,降低收入和盈利增长预期,将安全性放到第一位。同时探索发行新的金融产品(譬如优先股),为商业银行补充资本金开辟新渠道。

       第七,商业银行要完善全行统一的流动性管理制度,避免各分支行各自为政,参与资金拆借套利,牟取短期利益,从而损害全行整体资金运营的安全性和长期利益。

读完这篇文章后,您心情如何?

网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
表情
  • 5200元/m² 1 龙海林溪
    龙海林溪
    类型:普通住宅 开盘日期:2015-08-14 地址:[渝中-]重庆市洛龙区瀛洲桥向西800米、开元大道与宇文凯街交会处
  • 3500元/m² 2 天明城
    天明城
    类型:普通住宅 开盘日期:2015-01-10 地址:[大渡口-]重庆伊滨区洛偃快速通道与兴业西街交汇处
  • 6200元/m² 3 加州1885
    加州1885
    类型:普通住宅 开盘日期:2014-10-11 地址:[江北-]涧西九都西路与天津路交汇处西100米
  • 5300元/m² 4 顺峰·状元府邸
    顺峰·状元府邸
    类型:普通住宅 开盘日期:待定 地址:[南岸-]西工区国花路(原机场路)与状元红路(原道北三路)交叉口东100米中铁隧道局对面
  • 5200元/m² 5 徽安新城
    徽安新城
    类型:普通住宅 开盘日期:待定 地址:[九龙坡-]老城区环城北路与北大街交汇处
  • 4500元/m² 6 明鑫花园
    明鑫花园
    类型:普通住宅 开盘日期:待定 地址:[渝北-]洛龙区开元大道与龙门大道交叉口向东1500米
  • 6800元/m² 7 大曌国际广场
    大曌国际广场
    类型:其他 开盘日期:待定 地址:[渝北-]洛龙区开元大道与学府街交汇处
  • 4100元/m² 8 天明国际中心
    天明国际中心
    类型:普通住宅,商住,写字楼 开盘日期:待定 地址:[大渡口-]伊滨区开拓大道与吉庆路交汇处

重庆购房楼盘推荐

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

重庆购房关键词

  • 扫一扫,手机客户端
    重庆优房网手机客户端

    Android iPhone 触屏版

  • 扫一扫,关注微信
    重庆优房网微信公众帐号

    扫一扫楼盘信息全掌握

  • 重庆优房网新浪微博

    立即关注

  • 023-63991509

    7x12小时客服电话

关注楼市

联系我们

客服热线:023-63991509 / 周一至周六9:00-18:00 法定假日休息
免责申明:本网部分资源来自于网络,如有侵犯您的合法权益,请来电,我们将第一时间做出更改!

互联网诚信联盟 经营性网站备案 不良信息举报中心
客服:023-63991509 手机:15922528675/ 15730211800 邮箱:2248842992@qq.com
Copyright © 2010-2015 www.CQYF.com All rights reserved.
Powered by 重庆房产网 重庆安菲科技有限公司 渝ICP备12001748号-33
用户名
密  码
忘记密码