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商业地产大跃进 挡不住的开发热潮

发布时间:2013-09-29  来源:京华时报  点击:
 

    一面是难以阻挡的开发热潮、畸高不下的销售价格,另一面是企业承租能力下滑、租金水平触顶。在住宅调控持续加码的背景下,一拥而上的商业地产开发热 潮,或许正在遭遇各种潜在的挑战。多位业内人士认为,部分区域同质化扎堆严重,已出现过剩苗头,不过,部分商业形态不仅没有泡沫,甚至还有一定稀缺。

      

    京华时报记者潘秀林

      

    挡不住的开发热潮

      

    由于楼市调控政策持续“加码”,以短期盈利为目标的住宅开发商面临前所未有的挑战,收缩住宅、进军商业的案例比比皆是。

      

    公开资料显示,中粮、华润、龙湖等房地产企业,均已部署未来少则十几个、多则几十个综合体的投资计划,远洋地产计划2015年前复制10个未来广场。另 外,进入2013年,娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产,娃哈哈计划3-5年内开出100家商场,主要业态为综合 体。另据媒体报道,平安信托在商业地产领域已率先全国性布局,涵盖写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型,总投资规模已超过140亿元。

      

    区域上来看,二三四线城市商业地产尤其迎来大跃进式发展。据报道,成都市已开工建设的商业综合体数量已超过100个,未来4年还将入市1000万平方米左 右;贵州省未来5年将基本建成100个城市综合体;另有数据显示,预计今后购物中心将以每年300家的速度增长,2015年总量或达4000家。

      

    “这一轮商业地产热起始于2011年,时点恰恰与限购政策开始实施的时间相一致”,兰德咨询总裁宋延庆表示,这并不是巧合,而是因为调控,迫使开发商不得不转型,而且不约而同地转向不限购的商业地产。

      

    在开发数量井喷之后,价格水涨船高。据记者了解,某知名品牌房企在唐山项目的住宅价格为7000元/平方米,乏人问津,但商铺售价却高达6万元/平方米, 而且“还没开盘就被预订一空”。这样的热销案例并不在少数,江苏省某县级市一个普通的当地地产开发项目,住宅部分售价不足5000元/平方米,底商价格已 达4万元/平方米,同样被抢购一空。

      

    租金及承租能力触顶下滑

      

    在商业地产开发看似一团繁荣的背后,商铺租金以及商家扩张和企业承租需求却已经出现明显下滑。

      

    “经济放缓、需求萎缩,企业对租赁成本的支付能力越发恶化,更多业主开始提供相应租金优惠,导致租金出现下滑”。第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事 王琼表示。与此同时,第二季度社会消费品零售额增速持续放缓,优质购物中心租金增长缓慢,零售商扩张谨慎,部分运营不佳的项目因租户关闭或搬迁效益较低的 店铺使得空置率提高。

      

    “国内商业地产确实有泡沫,但仅限于局部,整体没有”,万达集团董事长王健林日前表示,从总量上看,中国的商场和购物中心还不算多。不过,王健林认为,按 照现在的发展速度,传统商业地产迟早会饱和,而一向善于拓展新路的万达,也已经从商业逐渐向文化旅游产业转型。预计于2015年底开业的南昌万达城,将成 为全国首个开业的万达城,其文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等,室内海洋乐园是全球规模最大、创新最多的海洋馆,设置有海底环游、鲨鱼码头、国 宝中华鲟鱼馆、海洋剧院等七个主题展示区。

       不少购物中心也正呈现争相创新的局面,提升体验型业态的占比。宋延庆认为,目前的商业地产主要呈现出结构性、差异化泡沫特征,泡沫比较严重的主要是部分二 三线城市定位不清晰的商业综合体及大型购物中心,类似于社区型购物中心、体验类综合体等,并没有多少泡沫,甚至还有一定稀缺。

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