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万科借力资本化 推进商业地产

发布时间:2013-11-26  来源:经济观察网  点击:
 

    采用“珠宝盒子”设计,建筑面积13.93万平方米……11月27日,位于北京市昌平区的金隅万科广场将进入试营业阶段。作为房地产巨头万科打造的首个大型商业项目,金隅万科广场市场表现如何,也因此备受市场关注。

 

    “目前金隅万科广场招商已完成95%以上,预计年净租金在8000万元至1亿元间。”万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆在接受经济观察网专访时表示, 万科商业类型已确定万科广场、生活中心、邻里家三大产品线,分别对应着区域型购物中心、集中的社区商业和社区商业街。其中万科广场规模最大,对操作运营能 力要求也最高。

 

    万科正演绎着这样的商业速度:继金隅万科广场入市后,在北京房山长阳、大兴义和庄、旧宫等4个新城万科都有大型商业项目,未来平均一年开业一个。在全国, 万科广场目前有15个左右,生活中心超过20个,社区商业更是不计其数。仅北京持有型商用物业总投资额就将达到100亿元。

 

    持有型物业过多,是否会对万科造成资金压力?据专业机构数据显示,如资本不分开运作,商业投资占比每增10%,可降低ROIC(投入资本收益率)1%-1.5%,影响市值7%-10%。ROIC每掉1%,对股价影响约5-8%。

 

    万科内部,则严格把守着安全边际。万科选择了总部加一线孵化的发展模式,“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位,具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”毛大庆表示。

 

    万科集团,也会对持有型长线投资物业总量进行边际控制。每个城市总经理,要对城市运营安全负责。

 

    “目前来看,我们北京万科商业和住宅的比例是2:8,但我所说的80%是销售型物业,包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品,而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。毛大庆表示。

 

    操作模式上,更强调商业地产与资本市场的有效结合,万科的商业地产为此提了六个字要求,即“轻资产、会运营”,目标就是开一个商业就争取资本化掉一个,用引入基金、国际资本来减小资金占用带给的实际压力。

 

    毛大庆解释称,资本化商业与卖掉商业并非同一概念。资本更像是菌群,口味不一,进入时机会根据项目立项、建设、招商、开业阶段不同而有所差异。商业地产资 本化,在引入基金等资本进入后,用很少的企业资金便可玩转项目,得到的并不只是卖掉商业的收益,还有各种后期的管理费。以凯德为例,几十亿、上百亿的收益 都来自于后期基金管理费、资产管理费等各种费用,轻资产运营的意义就在于此。

 

    以一个大型商业项目拿地到入市两年的周期算,万科的资本化安排更接近中后期。毛大庆指出,万科操作下的大型商业资本化一般选在中期到开业,理想状态下会在 中期做一次结构性资本化,后期做一次股权。但资本化对运营能力的考验也不容忽视。如长期难以兑付对基金的赢利承诺,很可能会上资本市场的黑名单,出现融不 到资的情况。

 

    更多人把万科目前的状态看作是“开着车换轮子”,即在不放弃现有销售额、销售规模的前提下,同时开展新业务。而借力资本化手段,再加上本身建筑设计的高标准,万科似乎找到了自己驰骋商业地产的法门。

 

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