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房企拿地不看房价赌预期 联袂拿地成主流

发布时间:2015-09-18  来源:  点击:
 

在经历一个多月的供地空窗期后,北京土地市场迎来成交高潮。从8月31日至9月8日一周多的时间里,北京三块新地王“加冕”。

从丰台石榴庄地王到孙河新地王,再到东坝新地王,总计出让金额达157.5亿元。同时,房企拿地算账的方法也正在发生变化,从以前的参考周边在售项目价格演变成了对地块稀缺程度的预期。

入秋“地王”涌现

9月8日,龙湖地产有限公司与保利地产、首开地产组成拿地联合体,以42.5亿元总价,竞得北京市东坝南区地块,楼面地价为50081元/平方米,轻松刷新区域土地价格“加冕”区域新地王。

而就在一周前的9月2日,备受关注的“孙河流拍地王”则被保利首开联合体以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房竞得。同时,该地块也超越了当初中粮地产当年孙河地王的楼面价。

8月31日下午,中铁建与方兴地产组成的房企联合体以50.25亿元的价格、配建1.86万平方米公租房的条件,摘取北京丰台区石榴庄住宅地块,溢价率约50%。

机构据成交价测算,该宗地楼面价超过5万元/平方米,预计未来将开发售价10万元/平方米以上的豪宅。

开发商亏不亏

两周内,北京连续成交三块土地项目,令外界惊叹。但专家表示,当前地王不断涌现并非是非理性的产物。在土地资源稀缺的前提下,拿地不再是简单的经营行为,已演变成占有资源的战略选择。以9月8日东坝地块竞拍最终胜出者——龙湖、保利、首开联合体来看,均在北京东坝地区有项目。

所以,从战略角度考虑,如果在一些土地供应量集中、未来能够形成交易量集中的板块或者地区,连续获取土地,则对于资源集中占有的意义十分巨大。

更重要的是,如果这种战略布局实现,实际上是对整体成本的一种摊薄。前期同区域自己的项目,可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益,如果把这些项目累加起来,虽然拿地王的资金消耗颇大,但却有多个项目同时分摊,收益也就能提升。

同样的道理,基础设施和环境的成熟,可以让自己的多个项目获益。但是,这种所谓战略性的资源垄断,只出现在那些土地供应集中,未来利好集中、未来交易量集中的地区。

“此外,地价预期价格的计算方式在改变。”一位代理公司负责人表示,一般认为开发商计算地价的方式,是按照同区域内现行销售价格进行推算得出的。

但是,现在的大开发商拿地时,早已经不这么算账了。现在的算账方法是,对于热点地块,这块土地的预期价格,是参考同时期其他热点地块土地出让价格。

联袂拿地成主流

值得注意的是,本轮地王均由房企采用联合拿地方式取得。其中,孙河地王由首开保利联合体取得;丰台石榴庄地块由中铁建与方兴联合取得;东坝地王则被龙湖、保利、首开联合斩获。“土地价格的持续攀升让单个企业难以承受踏空带来的风险。”一位开发商表示,地王几十亿元的价格对任何一家企业来说都是沉重的负担,联合拿地有利于企业减轻资金压力。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,土地供应的稀缺,让房企陷入了“土地饥渴”。但并不意味着房企不惜一切代价拿地。目前,房企拿地已进入结盟拿地阶段。

“因为目前北京土地的价格较高,一家单独拿地成本太大,以联合体的方式拿地,则可以联合土地一级开发商,获得竞争优势,同时减少竞争对手。”

供需矛盾加剧

“昔日流拍地块遭疯抢,曾经的边缘板块受追捧,这就是当前北京土地市场上的现状。”一位开发商表示,一线城市的旺盛需求和房价的坚挺让开发商别无选择;一线城市土地的供需矛盾突出,是导致企业争抢土地的重要原因。北京市国土局官网显示,截止到9月7日,年内北京市土地市场累计成交地块48宗,成交金额为940.93亿元,与2014年同期的1530亿元相比,跌幅达到38.5%。

而备受开发商关注的住宅用地更是供应稀缺。在已经成交的48宗地块中,住宅用地占比尚不足半数,仅22宗。并非北京一座城市土地供应出现下滑。中原地产市场研究部统计数据显示,截止到8月25日,包括一线城市在内的全国十大典型城市合计年内土地出让金为3953.4亿元,同比跌幅达57.3%。

“土地供应的减少,已经逐渐影响了商品房市场持续高端化,以北京为例,2015年上半年的商品房供应创造了历史最低纪录,仅有1.46万套。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。


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