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断档2个月再迎供应高峰 谁逼房企咬牙争地?

发布时间:2015-09-18  来源:  点击:
 

在经历了7月的供应断档期之后,北京土地市场在8月末、9月初终于迎来多宗经营性用地挂牌。8月31日,丰台区石榴庄地块上市,中铁建与方兴地产联合体最终以50.25亿元的总价,1.86万平米公租房的代价拍得此地,折合楼面价5.2万元/平米,溢价率50%。

两天后的9月2日,曾在去年流拍的朝阳区孙河地块开拍,保利首开联合体以64.83亿元,异地竞建27500平米保障房的代价拿下孙河地块,折合楼面价53830元/平米。“北京目前在推地节奏上实行较为严格的供应管控,土地供应已经瘦身,且供应相对集中,因此每逢集中推地,房企都打起十二分精神准备大战一场。”北京一位房企投资部负责人表示。

“成交必高价”

“目前,北京土地供应量相对较少,且北京楼市价格一直较为稳定,房企在北京投资拿地基本没有风险,因此目前北京只要有土地成交,就是高价地。”一家全国大型房企负责人对记者表示。“今年上半年北京土地市场供应比较短缺,但市场回暖迹象明显,房企拿地补仓的意愿较上半年将会增强。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

据亚豪机构统计数据显示,2015年1至8月,北京成交价突破6万元/平米的高端公寓共成交1170套,是去年同期413套成交量的2.8倍,高端公寓市场成交总金额更是由去年的54.24亿元一举跃升至231.08亿元,市场容量大增4.3倍。业内人士认为,过去土地流拍,在于市场预期不稳定,北京此次地王重现,反映了目前房企对于后续市场的看好。他表示,更重要的是,在北京市场成交状况较好的情况下,房企拿地的资金实力也在增强,房企联合体更是资金雄厚。

“市场回暖后,开发商在北京市场的拿地意愿更加明显,尤其是北京目前几个高端住宅较为集中的区域,如孙河、东坝、丰台,之前出让土地的成交价格、住宅销售价格就已经较高,近期再推出的土地则更容易受到房企的关注。”中原地产首席分析师张大伟表示。

相比2013年7月中粮摘得孙河地王时的48444元/平米,此次孙河新地王的楼面单价高出了5000余元。由于地价过高,中粮瑞府项目均价为68104元/平米,一直面临较大的销售压力。

孙河新地王出现后,中粮孙河项目则成为受益者,目前中粮祥云小镇再度包装“城市微度假”项目开始招商。而在丰台石榴庄地块拍出超过5万元/平米的高价之后,鲁能地产位于北京丰台石榴庄项目——鲁能·钓鱼台美高梅公寓也将于近日正式面市。

“地价超房价,这在北京土地市场将成为常态,”张大伟说,今年以来,北京土地市场宅地供应不足是造成“地王”出现的主要原因,尤其是四环以内的居住用地,供应稀少使得每一宗住宅用地都成为“必争之地”,自今年6月大兴等南城系列地王开始,多宗土地的成交价格都超过了区域内的房价。

“近期北京供应的地块都为各区域中的优质地块,且此前北京一直没有土地供应,因此推出的地块都遭到房企争抢,丰台和孙河两地块预计未来房价将在10万元/平米以上。”张大伟表示。“目前,不仅是孙河、东坝这几个热门区域,随着北京土地供应减少,今年以来门头沟等西部偏远的郊区地块都受到开发商的追捧。”北京市房协秘书长陈志表示。

“如果想在北京继续发展,不论地价多贵也要咬牙去争,否则就会出现‘无米下锅’的局面。而销售额如果不能达标,将势必影响北京公司的业绩。”上述全国大型房企负责人表示。

“人为”控制供地节奏

根据北京市国土资源局最新土地出让公告显示,9月份共有6宗住宅地块入市交易,出让起始价合计达到180亿元。这也意味着,届时北京土地市场将迎来供应小高峰。

“目前北京挂出的这几块宅地无论是从区域来看,还是地块本身,都比较优质,而且所处区域内都曾出现过地王,未来的竞争一定很激烈。”某上市房企负责人表示,北京住宅地块近两年供应更加稀缺,今年前7个月仅有21宗宅地实现成交,这一成交量也创了近三年同期的新低。

“北京市的土地供应节奏确实略有放缓,尤其是,按照北京市政府的要求,北京城区部分区域目前已停止经营性土地供应。”接近北京市国土局的一位知情人士表示,由于目前北京在供地的各类制约性条件增加,不可能像过去一样无节制地大规模供地。据了解,今年北京市国土局公布的2015年供地计划中,商品住宅用地总量为750公顷,但上半年住宅用地出让约175公顷,不到全年供应计划的1/4。

同时,数据显示,北京在2014年1-7月份土地供应幅数为76幅,供应建筑面积为1009万平米。而在2015年1-7月份,供应幅数为35幅,供应建筑面积为462万平米,供应同比缩水约50%。

“从今年开始,北京市国土部门已经调整了供地策略,以往平均推地、有地就供的推地节奏在楼市转暖时,将令土地市场一直处于过热状态,不利于市场降温,而目前这种根据市场情况隔一段时间集中供地的办法,将在市场偏热时有助于通过供地量和节奏控制市场。”上述知情人士表示。

“今年全年北京朝阳区供应的土地屈指可数,这也使得整个区域内的项目都向高端产品发展。”北京龙湖营销总监李亮表示,东坝作为朝阳区最后一个可大面积开发的住宅区域,此前出让的地块多以普通住宅为主,但随着土地供应减少,未来东坝区域商品房均价也将迈向10万大关,其中首开龙湖东坝项目即将在今年正式对外亮相。


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